< Previous8 TIPP 5 ZEITPUNKT FÜR VERKAUF DEFINIEREN Um einen passenden Zeitpunkt für den Ver- kauf festzulegen, lohnt sich die Beantwor- tung von folgenden Fragen: Bis wann sollte die Immobilie verkauft sein? Habe ich schon einen neuen Wohnraum bzw. wann möchte ich dort ausziehen? Welche Unterlagen habe ich bereits bzw. muss ich noch erstellen oder be- schaffen? Welche Strategie habe ich beim Verkauf (Werbemittel, Erstgespräch, Auswahl Interessenten, usw.) Kann ich mir vorstellen, den Verkauf über einen Makler abzuwickeln? Wie sichere ich die Preiszahlung ab? Wann soll der Kaufpreis auf meinem Bankkonto sein? Wann und wie kann ich die Übergabe sicherstellen? Ein zu schneller oder langsamer Verkauf kann zu einem Minderwert führen. Norma- lerweise geht man von einer Laufzeit von 3 bis 9 Monaten für einen optimalen Ver- kaufspreis aus. Preis Zeit [ Monate ]CHECKLISTE UNTERLAGEN STOCKWERKEIGENTUM Das benötigen Sie: Grundbuchauszug Reglement Stockwerkeigentum Grundriss Wohnung, Tiefgarage, Keller Reglement Miteigentum (z.B. Tiefgarage) Protokolle der letzten 3 Eigentü- merversammlungen Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 Jahre Budget laufendes Jahr Stand Erneuerungsfonds Nachweis über wichtige Repa- raturen und wertvermehrende Investitionen Bedienungsanleitungen und Infor- mationen für Heizung, Waschma- schine, Tumbler und Küchengeräte CHECKLISTE UNTERLAGEN EINFAMILIENHAUS Das benötigen Sie: Grundbuchauszug Gebäudeversicherungs-Police Baupläne Nachweis über wichtige Repa- raturen und wertvermehrende Investitionen Wartungsberichte über Heizung, Öltank, Elektrokontrolle (NIV), Schwimmbad, Sauna etc. CHECKLISTE UNTERLAGEN GRUNDSTÜCK Das benötigen Sie: Grundbuchauszug Zonenplan Baureglement Altlastenkataster (Bestätigung)10 TIPP 6 PREISSTRATEGIE FESTLEGEN Unerfahrene Verkäufer setzen den Verkaufs- preis oft zu hoch an, mit der Überlegung, dass man ja immer noch herunterhandeln könne. Dies ist jedoch keine gute Strategie. Mit einem zu hohen Preis wird der Interes- sentenkreis unnötig eingeschränkt. Wenn ein Objekt zu lange auf dem Markt bleibt oder der Preis immer wieder an- gepasst wird, schwächt dies die eigene Verhandlungsposition. Der Startpreis sollte also ohne zu grosse Anpassungen in nütz- licher Frist realisierbar sein. TIPP 7 BESICHTIGUNGSTERMINE VEREINBAREN UND DURCHFÜHREN Ein Profi fokussiert sich beim Besichti- gungstermin auf den Kunden. Die Immobilie präsentiert sich selber. Die Frage ist, ob ein potenzieller Käufer zu Ihrer Immobilie passt. Finden Sie heraus, was deren Vorstel- lung und Bedürfnisse sind. Passen diese mit Ihren eigenen Vorstellungen zusammen was mit der Immobilie passieren soll? Seien Sie darauf vorbereitet, dass Interes- senten Ihnen auch die Negativmerkmale Ihrer Immobilie vor Augen führen werden. Manche Punkte sind legitim und nachvoll- ziehbar, andere hingegen nur Argumente, die vorgebracht werden, um eine Preisre- duktion zu erzielen. Als professionelle Mak- lerin oder professioneller Makler bleiben Sie in solchen Situationen objektiv sachlich und gelassen. TIPP 8 MAKLER – JA ODER NEIN Immobilienmaklerinnen und Immobilien- makler begutachten und bewerten Grund- stücke und Gebäude, erstellen Marktanaly- sen, prüfen Objektunterlagen, analysieren bestehende Mietverträge, geben wertvolle Hinweise zum Kaufvertrag oder helfen, die passende Finanzierung zu finden. Achten Sie bei der Wahl ihrer Maklerin oder ihres Maklers darauf, ob die Person vertrauens- würdig und seriös arbeitet. Maklerinnen und Makler sind das Binde- glied zwischen Verkäuferin und Käufer und können so ein Vertrauensverhältnis zwi- schen den beiden Parteien herstellen. Ein guter Richtwert ist die Anzahl verkauf- ter Objekte in den letzten 18 Monaten. Eine professionelle Maklerin oder Makler haben in den letzten 18 Monaten mindestens fünf Verkäufe abgewickelt.11 TIPP 9 MAKLERPROVISION AUSHANDELN Beim Honorar des Maklers ist die Provision nur das eine. Festlegung des Verkaufsprei- ses und der das andere. Ein Makler immer ein Verhandlungselement bei der Preisverhandlung ist. Die Maklerin ist motiviert das eigene Honorar plus einen Mehrwert für den Verkäufer herauszuholen. Somit hat man unter dem Strich oft mehr. Auch hier ist die Grundstrategie zu beach- ten: Geht es nur um den Preis oder noch um andere Faktoren? Es ist zu beachten, dass 90% aller Käuferinnen und Käufer die Finanzierung der Immobilie mit einer Bank abwickeln. Die Bank nimmt eine Einschät- zung der Immobilie vor und diese ist rele- vant für den Verkaufspreis. Ist der Verkaufs- preis zu hoch, erfolgt keine Finanzierung durch die Bank. TIPP 10 MAKLERVERTRAG FORMULIEREN UND PRÜFEN Schliessen Sie in jeden Fall einen schrift- lichen Maklervertrag ab. Der Vertrag sollte zwingend folgende Punkte beinhalten: Laufzeit Ein Mandat dauert üblicherweise 6 Monate. Exklusivertrag In der Regel werden exklusive Mandate vergeben. Natürlich können nach Abspra- che auch andere Vereinbarungen getroffen werden. Honorar Marktüblich sind 3% bei Immobilien und 4-5% bei Bauland. Für Spezialobjekte wer- den individuelle Honorare vereinbart. Nebenkosten Festlegung eines Budgets für Verkaufs- unterlagen und andere Ausgaben (z.B. Bro- schüren, Inserate auf dem Internet, usw.). Auftragsinhalt Der Makler übernimmt üblicherweise die gesamte Abwicklung des Verkaufs. Verkaufspreis Die Höhe des angestrebten Verkaufspreises gehört zwingend in einen Vertrag. Falls dies zum Zeitpunkt nicht möglich ist, sollte dokumentiert werden, wie dieser festgelegt wird. Mandatsende Halten Sie fest, unter welchen Bedingungen das Mandat beendet bzw. verlängert wird. Entschädigung bei Nichtverkauf In der Regel schulden Sie dem Makler sein Honorar nur bei Erfolg. Manchmal wer- den aber auch Entschädigung bei Nichter- folg gesprochen. Legen Sie klar fest, welche Konditionen gelten. Wir empfehlen nur eine Maklerin oder Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie zu beauftragen. Mehrere Mandate können zu einer ungünstigen Wettbewerbssituation kommen. Diese kann Ihren Verkaufspreis verschlechterns. Der Schlüssel ist eine part- nerschaftliche und vertrauensvolle Zu- sammenarbeit mit Ihrer Maklerin oder Makler.12 VERKAUF ODER VERMIETUNG? WIR HABEN NACHGERECHNET Sie fragen sich, ob Sie Ihre Immobilie ver- kaufen oder doch lieber vermieten sollen? Die folgenden drei Rechnungsbeispiele veranschaulichen den Vergleich und eine mögliche Rendite. 5½ Zimmer Eigentumswohnung, Zentrumslage in Winterthur, 140m 2 , Erstellungsjahr 2008; Kaufpreis: 1’160’000.— Mögliche Miete: CHF 2840. — Heiz- und Nebenkosten: CHF 320.— —Jahres Netto Miete: CHF 34ʼ080.— —Brutto Rendite von 2.9%* 4 Zimmer Eigentumswohnung, Gemeinde Elgg, 70m 2 , Erstellungsjahr 1972; Kaufpreis: 390’000.— mit einem Erneuerungsbedarf von CHF 45’000.— Mögliche Miete: CHF 2840. — Heiz- und Nebenkosten: CHF 320.— —Jahres Netto Miete: CHF 34ʼ080.— —Brutto Rendite von 2.9%* * Nicht berücksichtigt: Hypothek, Unterhalt, Abschreibung, Beitrag in den Erneuerungs- fonds, Verwaltung der Stockwerkeigentü- mer Gemeinschaft, Leerstand, Aufwand für Vermietung und Verwaltung und allfällige Mietrechtsstreitigkeiten. ** Nicht berücksichtigt: Hypothek, Unter- halt, Abschreibung, Leerstand, Aufwand für Vermietung und Verwaltung und allfällige Mietrechtsstreitigkeiten. 6 Zimmer Einfamilienhaus, Gemeinde Zell, 110m 2 , Erstellungsjahr 1960 mit Erneuerung 2012, Verkaufspreis: 840’000.- Mögliche Miete: CHF 2250.— Heiz- und Nebenkosten werden direkt vom Mieter übernommen —Jahres Netto Miete: CHF 27ʼ000.— —Brutto Rendite von 3.1%**WIR BERECHNEN DIE RENDITE FÜR IHRE IMMOBILIE Sehr gerne erstellen wir eine detaillierte Analyse der Rendite Ihrer Immobilie für pauschal CHF 280.—.14 VERKAUF – ODER DOCH NICHT? SELBSTTEST Mit dem folgenden Selbsttest können Sie herausfinden, ob ein Verkauf für Sie allen- falls in Betracht kommt. Für jede Frage, die Sie mit einem Ja beantworten können, gibt es einen Punkt. FRAGE 1 «Die Liegenschaft ist zwar toll, aber eigentlich nicht meine absolute Traum- lage.» Stimme zu: 1 Punkt Stimme nicht zu: 0 Punkte FRAGE 2 «Ich habe keine Kinder oder Nachkom- men, die vielleicht später mal gerne in der Immobilie wohnen wollen.» Stimme zu: +1 Punkt Stimme nicht zu: 0 Punkte FRAGE 3 «Ich könnte das freiwerdende Geld jetzt oder in absehbarer Zukunftgut gebrauchen oder sinnvoll nutzen» Stimme zu: +1 Punkt Stimme nicht zu: 0 Punkte FRAGE 4 «Ich möchte meine Freizeit nicht der Vermietung und Verwaltung sowie dem Unterhalt der Liegenschaft widmen.» Stimme zu: +1 Punkt Stimme nicht zu: 0 Punkte FRAGE 5 «Ich freue mich, wenn einejunge Familie mit der Immobilie ein neues Zuhause erhält.» Stimme zu: +1 Punkt Stimme nicht zu: 0 Punkte15 IHR ERGEBNIS Wenn Sie 3 oder mehr Punkte haben, könnte ein Verkauf Sinn machen.16 Ihre Erfolgsgarantie! Seit Jahren weisen wir eine Erfolgsquote von 100% aus. Wir konnten alle Immobilien für unsere Kunden erfolgreich verkaufen. EINFAMILIENHÄUSER —11 Zimmer Einfamilienhaus an der Ober- seenerstrasse in Winterthur —5 Zimmer Doppeleinfamilienhaus an der Frohbergstrasse in Wiesendangen —6½ Zimmer Einfamilien-Landhaus an der Untere Kesselrietstrasse in Wila —4½ Zimmer Hausteil am Schreinerweg in Winterthur —5 ½ Zimmer Reihen-Einfamilienhaus an der Zihlackerstrasse in Turbenthal —8½ Zimmer Landhaus im Haueulen in Grosswangen —6½ Zimmer Einfamilienhaus, Mülihalde in Weisslingen —5½ Zimmer Einfamilienhaus an der Hö- henstrasse in Wila —6½ Zimmer Hausteil, Eidbergstrasse in Winterthur —6 Zimmer Einfamilienhaus an der Geissa- ckerstrasse in Wila WIR HABEN EINE ERFOLGS- QUOTE VON 100% REFERENZEN17 EIGENTUMSWOHNUNGEN —4½ Zimmer Eigentumswohnung am Hölzliweg in Winterthur —3½ Zimmer Eigentumswohnung, Neue Schulstrasse in Neftenbach —3½ Zimmer Eigentumswohnung an der Tachlisbrunnenstrasse in Winterthur —3½ Zimmer Eigentumswohnung an der Hertenstrasse in Elgg —3½ Zimmer Eigentumswohnung Im Grund in Rikon —3½ Zimmer Eigentumswohnung an der Sunnewisstrasse in Kollbrunn —1½ Zimmer Eigentumswohnung, Neue Schulstrasse in Neftenbach —4½ Zimmer Eigentumswohnung an der Müliwiesstrasse in Zell —3½ Zimmer Eigentumswohnung an der Sunnewisstrasse in Kollbrunn —4½ Zimmer Eigentumswohnung an der Müliwiesstrasse in Zell —3½ Zimmer Eigentumswohnung an der Bolsternbuckstrasse, Kollbrunn —3½ Zimmer Eigentumswohnung an der Sunnewisstrasse in Kollbrunn —3½ Zimmer Eigentumswohnung an der Eilibergstrasse in Wila —2½ Zimmer Eigentumswohnung im Brei- tacher in Saland —3½ Zimmer Eigentumswohnung an der Hauptstrasse in Gundetswil —5½ Zimmer Eigentumswohnung an der Eilibergstrasse in Wila —4½ Zimmer Eigentumswohnung an der Seuzacherstrasse in Neftenbach —5½ Zimmer Eigentumswohnung an der Seewadelstrasse in HenggartNext >